房企选择简易计税应注意三个事项

2018-10-12 14:57:42来源:亿企赢作者:周正强
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  据不完全统计,目前约有40多项简易计税项目。一般纳税人可能同时存在一般计税项目和简易计税项目,纳税人选择简易计税方法应注意什么?下面以房地产企业为例分析。

  税负高低由业务模式决定

  简易计税方法一经选择,36个月内不得变更。如果纳税人前期选择了一般计税方法,后期想选择简易计税方法,应如何处理?因为房地产企业同一期项目下是可以选择简易计税的,但是由于某种原因未进行简易征收备案,直接按一般计税方法处理了。对此,各地税务机关要求不一致,有的税务机关要求将项目前期一般计税的发票全部冲红后,纳税申报时再将整个项目按简易计税方法计税;有的税务机关要求企业将简易计税的项目申请备案后,项目剩余期间才可按照简易计税方法计税。选择一般计税方法,土地、建安成本等对应的进项税额是可以抵扣的;选择简易计税方法,土地、建安成本等对应的进项税额不可以抵扣。很多房地产企业的房地产项目都是集团内企业自建,然后再卖给集团内企业,这时就需要考虑采用一般计税方法了。综合上述分析,企业适用简易计税方法还是一般计税方法,哪个税负低,要根据企业具体业务模式而定。

  发票开具要求有差异

  1.无论纳税人选择一般计税方法还是简易计税方法,没有规定不能开具增值税专用发票的,都可以开具增值税专用发票。

  2.接受方属于一般纳税人,取得对方使用简易计税方法开具的增值税专用发票,如符合规定,可以抵扣进项税额。

  3.一般纳税人适用简易计税方法,开具增值税普通发票和增值税专用发票,适用的征收率不变,都是3%或5%。

  4.即使是使用简易计税方法的房地产企业,应尽量取得增值税专用发票。因为,简易计税只是针对销售部分,即使需要进项税额转出,转出时间上也有一定的滞后性。同时,项目建成后的自持部分属于自建,而自建不动产的进项税额是可以抵扣进项税额的。此时,该房产如果是计入固定资产,则可分期抵扣;如果是计入投资性房地产,则可一次性抵扣。

  5.不能开具增值税专用发票的3种情形。

  ①增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液选择简易计税方法。

  ②纳税人销售旧货,按简易办法依据3%征收率减按2%征收增值税。其可以放弃减税,按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税,并可以开具增值税专用发票。

  ③纳税人销售自己使用过的固定资产,适用按简易办法依据3%或减按2%的征收率。

  6.选择简易计税方法,计算增值税销售额时,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的地价款。

  分期开发项目抵扣进项要合规

  房地产开发企业项目分期开发,一期按简易方法计税,二期、三期按一般计税方法计税。这种情形下,进项税额如何抵扣?《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定,兼有一般计税、简易计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的建设规模为依据进行划分,不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)。

  必须强调的是,同一个企业,如果能准确判定进项税额专用于一般计税项目还是简易计税项目,则该进项税额要么全部抵扣,要么不予抵扣,不需要划分。纳税人购入(租入)固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产的进项税额,如果既用于一般计税方法的项目又用于简易计税方法的项目,不需要划分,全部准予抵扣。

  房地产企业采用简易计税方法,按照规定不允许抵扣的进项税额如何处理?纳税人可以选择认证或不认证。但是,笔者建议应该认证,因为认证可以对增值税专用发票进行真伪辨别,也不会形成滞留票,只是纳税申报时要记得进行进项税额转出。若选择不认证,则视同普通发票进行账务处理。

  举例:房地产企业存在一期、二期、三期项目,其中,一期为营改增前的项目,选择简易计税;二期、三期,为营改增后的项目,适用一般计税方法。一期的项目按规定简易计税,不得抵扣进项税额。二期、三期的项目则为一般计税方法,予以抵扣。在此情况下,管理人员的差旅费、行政部购买办公用品等都可以抵扣进项税额。但为避免涉税风险,可适当注意做好备查台账,比如出差是为一期、二期、还是三期项目应标注清楚。购买的行政办公用品,则可以全额抵扣,不用区分。

  实践中,很多企业财税人员,直接将无论是一期项目、二期项目、还是三期项目的差旅费、办公费、固定资产等全部不抵扣了,这是没必要的。因为,即使分不清归属于哪一期项目的支出,还可以按比例抵扣。

标签: 简易计税
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